Le rêve de tout individu est de posséder sa maison individuelle. Mais le coût d’une telle acquisition contraint nombre de candidats accédants à acquérir un appartement : la copropriété reste donc un mode d’habitat davantage imposé par les circonstances que choisi. On constate d’ailleurs que bien des copropriétaires ont un comportement de propriétaires individuels, nuisible à la sérénité, à la convivialité et à la rigueur qui doit régner dans un immeuble pour y rendre la vie acceptable et assurer son maintien en bon état . La famille qui accède à la copropriété pense qu’elle a fait le plus dur après l’acquisition de l’appartement qui lui convient, sans se douter que c’est le plus difficile et le plus compliqué qui commence : il y a des charges de fonctionnement à régler dont on ne mesure pas toujours le niveau et, en fonction de l’ancienneté de l’immeuble, des travaux d’entretien ou de réparations à envisager à échéance plus ou moins longue. Selon le degré de qualification professionnelle du syndic et l’implication des copropriétaires dans la gestion de leur immeuble, ces dépenses peuvent varier souvent du simple au double, voire au triple, mettant certains copropriétaires en grandes difficultés financières, toute défaillance individuelle se répercutant nécessairement sur l’ensemble des autres copropriétaires. L’abondance du contentieux et la dernière loi sur la gestion des copropriétés en difficultés témoignent du mauvais état de santé de la copropriété. Bien des copropriétaires – et souvent les syndics – s’affranchissent des règles imposées par la loi sur la copropriété du 10 Juillet 1965 et son décret d’application du 17 Mars 1967, qui engendrent des oppositions puis des procédures, engagées souvent sans fondement réel , sans parler de l’état délétère que ces conflits font régner dans nombre d’immeubles et de leur coût .

La gestion d’une copropriété nécessite donc,  non seulement la connaissance précise des textes et des conditions de leur application, mais encore des notions de comptabilité, de technique du bâtiment et un relationnel poussé avec chaque copropriétaire. La gestion d’aujourd’hui manque de professionnalisme et de transparence, et c’est ce qui crée les conflits. Des articles parus dans des hebdomadaires nationaux – Capital, L’Evénement du Jeudi, Le Nouvel Observateur, Notre Patrimoine – , ont mis en évidence la mauvaise gestion des syndics en des termes particulièrement incisifs et ses conséquences sur la situation financière individuelle de bien des copropriétaires.

C’est la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et son décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 qui détermine les conditions d’exercice de la fonction de syndic professionnel instituant une carte professionnelle renouvelée tous les ans et qui est délivrée sous la condition de justifier d’une aptitude professionnelle, d’une garantie financière, d’une assurance contre les conséquences de leur responsabilité civile professionnelle. Le demandeur ne doit pas être frappé d’une incapacité ou interdiction ressortant du titre II de la loi ( faux et usage de faux, vol, recel, escroquerie, etc.. ) . Cette loi n’est pas applicable aux personnes ou à leurs conjoints qui gèrent des biens sur lesquels elles ont des droits réels ou indivis et qui peuvent donc être désignés comme syndic sans avoir à justifier d’une carte professionnelle . ( article II de la loi ) . Malheureusement la loi de 1970 a démontré ses limites. Par arrêté du 4 août 1987, il a été institué une commission consultative chargée de répertorier les difficultés auxquelles peut donner lieu l’application de la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965, qui édite régulièrement des « recommandations » pour rechercher des solutions propres à aplanir ces difficultés.

Ces avancées ne suffisant pas, une loi du 3 juin 1994 (code de la consommation ) et son décret d’application du 30 mars 1995 ont établi des « labels » en ce qui concerne les services, à l’instar de ce qui existait déjà pour les produits. Il a été créé un label « qualité-syndic » et un « référentiel » qualité-syndic a été signé entre diverses organisations de consommateurs et des chambres ou organisations professionnelles le 16 juillet 1996 et publié au JO du 9 août. La Loi SRU du 13 décembre 2000 a apporté quelques améliorations pour un meilleur fonctionnement des copropriétés. Mais dès 1987, constatant l’augmentation croissante des dossiers confiés à la justice, le passage de plus en plus de copropriétés à la gestion non professionnelle et

l’inexistence à cette époque de toute structure nationale indépendante fiable, quelques copropriétaires prirent la décision de créer à partir de Strasbourg une association qui aiderait les copropriétaires-syndics à assumer leur mission dans les meilleurs conditions. Cette association – qui prit la dénomination d’Association des Syndics d’Immeuble Bénévoles , ASIB , – s’est donnée pour but essentiel de prévenir le manque de pratique et de formation de ceux que l’on appelle improprement les « syndics bénévoles », que l’évolution des textes et de la jurisprudence pouvait mettre en difficultés et engager leur responsabilité vis à vis des copropriétaires ou des tiers .

CHAQUE COPROPRIETAIRE-SYNDIC DOIT SAVOIR QUE:

-Sa responsabilité civile est susceptible d’être engagée lorsqu’il commet une faute dans l’exercice de ses fonctions et que cette faute est génératrice d’un préjudice : a été reconnu responsable un syndic qui n’avait souscrit aucune assurance garantissant le syndicat des copropriétaires contre les fuites et débordements des conduites souterraines.

-Chacun des pouvoirs du syndic reconnus par la loi peut mettre en œuvre sa responsabilité comme, par exemple :

-Le non respect des règles de convocation des assemblées.

-Les actes effectués sans autorisation de l’assemblée générale.

-Le fait pour un syndic de décider de son propre chef de faire procéder à des travaux non urgents ou d’engager une action en justice ou de modifier unilatéralement les règles de répartition des charges au prétexte qu’il a constaté qu’elles comportaient des anomalies .

-L’inexécution des décisions d’assemblées générales.

la responsabilité pénale du syndic peut être engagée s’il commet un délit de droit commun comme le détournement de fonds : a été déclaré coupable d’abus de confiance un syndic de copropriété qui avait conservé pour lui des primes et des ristournes d’une entreprise chargée de l’entretien des ascenseurs .

Aujourd’hui, les tribunaux jugent aussi sévèrement les manquements des copropriétaires-syndics que ceux des syndics professionnels: c’est pourquoi la seule bonne volonté est largement insuffisante pour gérer un immeuble et, de surcroît, dangereuse.

Il en a été de même pour un syndic bénévole qui avait viré sur son compte personnel des fonds reçus des copropriétaires et qui n’avait pu justifier que ces fonds avaient été employés dans l’intérêt de la copropriété.

On estime que la copropriété représente plus de 6.000.000 de logements, soit 30 % de la population en France, générant un volume annuel d’activité de 180 milliards de francs. De plus en plus de copropriétés sont gérées par des syndics non professionnels dont l’intérêt est de se grouper dans une association comme l’ASIB, qui peut leur apporter l’information qui leur manque et une solution pour assumer leurs actes de gestion dans le formalisme très strict fixé par les textes.

Une adhésion à une association comme l’ASIB coûte bien moins cher que la sanction qui résulte d’un mauvais renseignement, une application erronée de la loi ou encore une absence d’assurance de responsabilité civile.

TOUTE DEMANDE DE RENSEIGNEMENTS DOIT ETRE ADRESSEE A L’ASSOCIATION DES SYNDICS D’IMMEUBLE BENEVOLES, MAISON DES ASSOCIATIONS,

1a PLACE DES ORPHELINS, 67000 STRASBOURG.   Téléphone : 06 08 32 97 57 – mail : asib@wanadoo.fr