Gestion de la copropriété: encore de nouvelles normes

Adoptée définitivement le 10 juillet 2015 et publiée le 7 août 2015, la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques (JORF n°0181 du 7 août 2015 page 13537 – texte n° 1, dite loi Macron comporte 308 articles dont près de 40 en lien avec le logement.

En matière de copropriété, cette loi modifie certaines règles comme la mise en concurrence applicables lors de la désignation du syndic ou la novelle possibilité de convocation d’une assemblée générale.

On peut tout de même fortement s’étonner qu’après la loi ALUR du 24 mars 2014, de nouvelles règles modifiant la loi ALUR apparaissent dans un autre contexte, rendant encore plus complexes la gestion d’une copropriété. Ces modifications confirment les difficultés engendrées par cette loi ALUR de Mme Duflot.

Nous analysons ci-après les éléments essentiels :

1) L’article 88 de cette loi Macron, insérée dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété modifie les règles de mise en concurrence applicables lors la désignation du syndic. Ces règles avaient déjà fait l’objet de modifications avec la loi ALUR du 24 mars 2014. Désormais ce texte assouplit l’obligation de mise en concurrence imposée par la loi ALUR. Le texte prévoit que la mise en concurrence devient obligatoire seulement tous les trois ans et dispose que l’assemblée générale pourra malgré tout en dispenser le conseil syndical.

Il y est dit que « tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée. »

La référence au marché local des syndics ne permettant pas cette mise en concurrence a dans le même temps été supprimée et lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical la mise en concurrence demeure cependant facultative.

2) L’article 88 de la loi Macron, toujours, modifie également l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et précise désormais que «dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. »

Désormais donc, lorsque par exemple le syndic n’aura pas convoqué d’assemblée générale au terme de son mandat la loi prévoit que n’importe quel copropriétaire pourra convoquer une assemblée générale pour faire désigner un syndic. Le recours systématique à la voie judiciaire pour faire nommer un administrateur provisoire disparait donc – c’est un frein qui disparait : lenteur de mise en oeuvre, cout – car il devient maintenant l’exception, et non plus le principe jusque-là visé par l’article 47 du décret du 17 mars 1967,

Malheureusement, dans la pratique, cette modification sera difficilement applicable si la copropriété et les copropriétaires ne prennent pas certaines dispositions de droit. En effet, le copropriétaire désireux de convoquer une assemblée devra disposer de la liste de tous les copropriétaires pour éviter une annulation ultérieure d’une assemblée irrégulièrement convoquée. D’où la nécessité, lors de chaque assemblée que la liste de présence soit demandée systématiquement par chaque copropriétaire et au moins par le président de l’assemblée ou du conseil syndical, ce qui est, il faut le dire, rarement le cas.

Nous rappelons à ce égard qu’il résulte de l’article 33 alinéa 2 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 que le syndic est tenu de délivrer « copies ou extraits, qu’il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes ». C’est en effet lui qui détient toute la documentation concernant l’immeuble et le syndicat et donc lorsqu’un copropriétaire lui en fait la demande, il doit donc s’exécuter sans avoir à se faire juge de son utilité ou de sa légitimité (Cass. 3^e civ., 18 déc. 2001 ).

La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal d’assemblée générale (art. 14 alinéa 3 du Décret du 17.3.1967), tout comme les procurations de vote (CA Angers, 11 janv. 2011, Cass. 3^e civ., 4 janv. 1996 : Bull. civ. III, n°3 ).

En cas de refus du syndic, le copropriétaire pourra engager une procédure (assignation en référé) à l’ encontre du syndic pour obtenir copie de ce document.